Shophouse Vinhomes Olympic: ai nên mua, ai nên tránh
Shophouse sống nhờ lượng người đi bộ và dân cư thường trú. Ở Vinhomes Olympic, hai yếu tố này còn đang hình thành nên cần chọn vị trí rất kỹ.
Shophouse Vinhomes Olympic có lợi thế giá vào thấp và còn nhiều vị trí để chọn, nhưng giá trị của shophouse phụ thuộc vào lượng người đi bộ và dân cư thường trú, hai yếu tố mà khu đô thị đang hình thành còn thiếu. Đây là loại sản phẩm cần chọn vị trí rất kỹ và phù hợp với kế hoạch nắm giữ trung, dài hạn.
Bài viết phân tích shophouse tạo ra nguồn thu từ đâu, điều kiện để một dãy phố thương mại hoạt động tốt và ai nên mua, ai nên cân nhắc lại.
Shophouse tạo ra nguồn thu từ đâu
| Nguồn thu | Đặc điểm |
|---|---|
| Cho thuê mặt bằng | Nguồn thu chính, phụ thuộc lượng người qua lại trước cửa |
| Tăng giá theo hạ tầng | Không đều, không dự đoán chính xác được |
| Tự kinh doanh | Chỉ phù hợp với người đã có nghề và có khách |
Sai lầm hay gặp nhất là mua shophouse với kỳ vọng tăng giá (nguồn thứ hai) nhưng lại trả giá như thể đã có khách thuê ổn định (nguồn thứ nhất).
Ba điều kiện để một dãy phố thương mại hoạt động tốt
Sơ đồ ý tưởng Vinhomes Olympic với các hành lang thương mại
Sơ đồ khung ý tưởng với các hành lang thương mại theo đề án.
1. Lượng người đi bộ thực tế. Cần quan sát ở nhiều khung giờ trong ngày, không chỉ vào cuối tuần.
2. Mật độ dân cư và nhân sự thường trú trong bán kính đi bộ. Nhu cầu mua sắm tiện lợi chỉ có khi người dân sống hoặc làm việc ở gần.
3. Sự tập trung của các cửa hàng. Một cửa hàng mở đơn lẻ giữa dãy phố vắng sẽ khó trụ hơn nhiều so với cùng cửa hàng đó nằm trong một dãy đã đông khách.
Ở khu đô thị đang xây dựng, cả ba điều kiện này đều còn ở mức thấp. Quy hoạch dự kiến cho khu thương mại xem tại bài thương mại và ẩm thực trong khu.
Shophouse Vinhomes Olympic: lợi thế và hạn chế hiện tại
Lợi thế: hạ tầng sự kiện quy mô lớn gồm sân vận động 135.000 chỗ, sân tiêu chuẩn Olympic 40.000 chỗ, cung thể thao dưới nước, khách sạn 6 sao và các hạng mục thể thao khác. Hạ tầng này tạo ra những ngày rất đông người trong bán kính gần.
Hạn chế: chưa có dân cư thường trú. Khi khu đô thị chưa có người ở ổn định, phần lớn dãy shophouse chủ yếu đông khách vào các dịp sự kiện. Mô hình kinh doanh này có lúc doanh thu rất cao nhưng cũng có lúc rất thấp.
Vì vậy, shophouse ở Vinhomes Olympic phù hợp với kế hoạch trung và dài hạn, chưa phải lựa chọn để có dòng tiền ngay.
Vị trí các khu thương mại, khách sạn, dịch vụ trong đề án Vinhomes Olympic
Vị trí các khu thương mại, khách sạn và dịch vụ theo đề án.
Ai nên mua, ai nên cân nhắc lại
Phù hợp với:
- Người có nghề kinh doanh riêng và muốn giữ mặt bằng lâu dài.
- Người đủ tài chính để giữ mặt bằng trống vài năm.
- Người mua được vị trí nằm trên tuyến đi bộ chính giữa khu dân cư và khu thể thao.
Nên cân nhắc lại nếu:
- Cần có tiền thuê ngay trong năm đầu.
- Vay phần lớn số vốn mua.
- Định chọn vị trí xa trục đi bộ chỉ vì giá rẻ hơn.
Ba câu hỏi trước khi ký hợp đồng
- Vị trí này có nằm trên trục đi bộ chính không?
- Khu vực xung quanh khi nào có dân cư ở ổn định?
- Tổng chi phí giữ mặt bằng trống trong một năm là bao nhiêu?
Câu trả lời cho câu hỏi thứ ba thường là con số khiến nhiều người thay đổi quyết định.
Góc nhìn Săn Nhà Đẹp
Shophouse không phải sản phẩm kém hấp dẫn, nhưng đòi hỏi thời gian nắm giữ và kỹ năng chọn vị trí cao hơn các loại hình khác. Ở khu đô thị đang hình thành như Vinhomes Olympic, lợi thế là giá vào thấp và còn nhiều lựa chọn vị trí, bất lợi là thời gian chờ.
Cách tự kiểm tra: bỏ phần tăng giá ra khỏi kỳ vọng, rồi tính với mức thuê hiện tại của khu vực thì bao nhiêu năm hoàn vốn. Nếu con số nằm trong ngưỡng chấp nhận được, đó là khoản đầu tư hợp lý. Nếu không, khoản mua đó đang đặt cược chủ yếu vào việc tăng giá.
Thông tin mang tính tham khảo. Nhu cầu thuê và giá thuê thực tế phụ thuộc vị trí và thời điểm; nên khảo sát trực tiếp trước khi quyết định.
Săn Nhà Đẹp tổng hợp.
Khi tìm hiểu thông tin thị trường, anh/chị nên đối soát quy hoạch và pháp lý thực tế tại địa phương trước khi ra quyết định giao dịch.
